Agosto de 2009
Shopping: estar ou não estar lá?
Por Diogo Honorato
O varejo de shopping centers deve ganhar ainda mais força em 2009 e 2010. Só este ano 26 shoppings serão inaugurados, segundo levantamento da Associação Brasileira dos Lojistas de Shopping (Alshop). Para 2010, serão mais 22. E o número poderia ser maior: outros 13 projetos que estavam no papel foram adiados em função das mudanças na oferta de crédito imobiliário. A quantidade de lojas também dará um salto: serão cerca de 4,5 mil novas operações, que vão empregar mais de 38,8 mil pessoas. Diante da oferta de novos espaços, muitos lojistas se perguntam: devo abrir ou não abrir minha loja em um novo shopping?
A dúvida tem seus motivos. O faturamento de setor de shopping centers vem crescendo a uma média de 12% ao ano, segundo dados da Abrasce. Em grande parte, esse desempenho se deve ao fato de oferecerem tudo em um só lugar, somado a comodidades que os consumidores nem sempre encontram em outros espaços – o trinômio estacionamento, segurança e climatização. Por outro lado, estar em um espaço consagrado de compras também tem um custo maior, que não se restringe apenas ao aluguel. O montante pode incluir condomínio, aluguel fixo ou variável (cobrança de um percentual sobre as vendas, praticado quando o valor supera o do aluguel fixo), taxas de marketing, aluguéis extras em meses de maior movimento, além de luvas (para assegurar a reserva do ponto) e todo investimento no projeto de loja.
Tantos custos motivaram a saída do lojista Danilo Ortega de um shopping de Santo André (SP). No espaço desde 1985, quando ainda eram poucos os shoppings na região do ABC Paulista, Ortega viu a concorrência aumentar com a construção de novos shoppings. Essas mudanças, em sua avaliação, fizeram com que o mercado se fragmentasse muito, uma vez que consumidores, antes dispostos a se deslocar, passaram a ter opção de compras em locais mais próximos. Como consequência, o empresário viu o movimento em sua perfumaria cair a níveis abaixo do necessário para arcar com as despesas do shopping. Segundo sua estimativa, os gastos com o espaço consumiam de 35% a 40% de seu faturamento, já que os valores cobrados não diminuíram ao longo do tempo.
Para diminuir as despesas, no ano passado o varejista resolveu sair do ambiente de shopping e atuar no mercado de rua. E ele diz que não sente falta das vantagens oferecidas pelos empreendimentos. "Quando eu estava em shopping, esperava que o shopping me trouxesse clientes, que era a obrigação dele. Mas se não consegue trazê-los, o negócio vai por água abaixo", explica. "Na rua, meu comércio está em uma realidade que eu posso assumir, mesmo quando o movimento é baixo. A nossa cruz é um pouco mais leve", avalia Ortega.
A relação contratual entre lojistas e administradoras de shopping é alvo de críticas por parte do Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shopping (Idelos). Para o presidente da organização, o advogado Pedro Lessi, a Escritura Declaratória de Normas Gerais não deveria ter legalidade jurídica. "Esse é um documento feito pelo dono do imóvel, que o lojista é obrigado a assinar para fazer parte do shopping e que não consegue mudar", diz Lessi. Contra uma relação jurídica que considera desfavorável aos lojistas, o Idelos instrui seus associados a entrar na Justiça contra os shoppings. Em 2004, o instituto propôs uma ação civil pública contra a cobrança do chamado 13º aluguel em 50 shoppings e conseguiu tutela antecipada do juiz, mas a decisão foi revogada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
Já a Associação dos Lojistas de Shoppping (Alshop) direciona suas críticas aos custos de condomínio. "Na média, consideramos que os valores estão elevados, embora algumas administradoras consigam fazer uma gestão eficiente de custos", ressalta Nabil Sahyoun, presidente da Alshop. Na sua opinião, as administradoras deveriam ser remuneradas pela eficiência nos custos do empreendimento, em vez de receber uma porcentagem sobre o montante do condomínio, como hoje acontece.
O diretor-executivo da Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce), Luiz Fernando Veiga, concorda que é mais caro para o lojista se instalar em shoppings do que em outros espaços comerciais. Mas, segundo ele, o faturamento também é maior. Os consumidores de shoppings também estão dispostos a pagar a mais pelas comodidades. "Se esse custo-benefício não fosse bom, os lojistas não estariam lotando os shoppings cada vez mais", diz Veiga. Segundo a Abrasce, este ano a taxa de vacância média dos shoppings está em 2,4%, abaixo da média histórica de 5%. No entanto, segundo a Alshop, o índice está em 20%, acima dos 10% apresentados no anos anteriores.
Polêmicas à parte, todos concordam em um ponto: shoppings são ideais para negócios maduros. E não há espaço para lojistas que não dominem técnicas adequadas de gestão. Afinal, para garantir uma lucratividade mínima, estima-se que os custos com o ponto não podem ser maiores que 15% do faturamento da loja. É por isso que as administradoras de shoppings também costumam avaliar o potencial de um lojista antes da assinatura do contrato. "Shopping é um degrau acima do comércio. Não é só querer entrar no empreendimento. Como os lojistas serão sócios no negócio (por causa das taxas cobradas sobre as vendas), os proprietários só têm interesse em varejistas bem-sucedidos", comenta Veiga.
Tiro
no escuro
Essas condições fazem com que os lojistas precisem prever, com mais cuidado, os gastos que terão dentro do shopping. E a incerteza pode ser ainda maior quando se trata de um novo empreendimento ainda em fase de construção. Nesse caso, sem lojas operando, torna-se mais complicado projetar gastos com condomínio, por exemplo., e mais difícil avaliar como será a concorrência com as outras lojas e as demandas do público frequentador. Por outro lado, esperar o shopping entrar em funcionamento diminuem as dúvidas, mas mudam as condições de negociação. Quando o shopping é lançado, em geral o empreendedor está com mais predisposição para negociar o contrato. Depois que o shopping fez sucesso, o preço cobrado pelo ponto se eleva e há a possibilidade de não existirem mais pontos destinados ao tipo de negócio pretendido.
Para avaliar a adequação do seu negócio ao shopping e os concorrentes internos que vai lidar, um bom começo pode ser estudar cuidadosamente o tenant mix – o termo se refere à lista com a quantidade de cada categoria de loja que o shopping planeja ter. "Se trabalha com roupa masculina e entrar em um espaço que possui 20 lojas com o mesmo perfil entre as 200 do empreendimento, o lojista terá problemas, pois dividirá muito os clientes que passarem pelo local", explica Sahyoun, da Alshop. Para ter estimativas de quanto vai pagar de condomínio, o lojista pode buscar referências em entidades de classe, como a própria Alshop, que fornece os valores praticados em outros shoppings com tamanho semelhante e informa sobre as políticas que cada empresa costuma adotar.
Eng.° e Prof. Antônio César da ACOMP Consultoria e Treinamento
Entretanto, para ter mais segurança sobre a viabilidade de estar em um mall, o mais aconselhável é recorrer a empresas que possam ajudar o varejista. Isso porque é preciso avaliar os aspectos técnicos, mercadológicos e financeiros do negócio, segundo explica o diretor da Acomp Consultoria, Antônio César de Oliveira, especialista em gestão de empreendimentos. É preciso prever se o produto terá a venda necessária e definir a margem de lucro ideal (mark up), por exemplo. "Lojas que são conhecidas na rua por serem barateiras podem perder esse diferencial no shopping. Se tiverem que aumentar os preços, podem perder público. Então é preciso avaliar se poderá abrir mão desse público", diz Oliveira.
Outra saída, na opinião de Luiz Veiga, da Abrasce, é recorrer ao sistema de franchising, que possui a vantagem de atuar com auxílio de profissionais com experiência na relação com administradoras de shoppings – algumas redes até preferem esses espaços. As franquias ocupam quase metade das 80 mil lojas existentes no País. É o caso da Griletto, que possui todas suas 18 unidades em praças de alimentação. Tudo começou quando Ricardo José Alves, o fundador da rede, atuava no comércio de rua, sujeito às intempéries climáticas. "Em um dia de chuva não vendi nada em minha choperia. Resolvi ir para um lugar onde sempre tem pessoas e onde eu pudesse me concentrar só no meu negócio", conta o empresário.
Em um primeiro momento, Alves diz que ficou surpreso com tantas taxas, pois estava acostumado a só pagar aluguel. "Mas eu vi que aqueles gastos me davam benefícios que eu gastaria muito mais para ter na rua", completa. Mesmo no caso das franquias, o consultor Antônio de Oliveira alerta que os lojistas precisam ficar atentos às finanças. "Com as taxas da franquia e do shopping, há casos em que as margens de lucro acabam corroídas", avalia. Como se vê, entrar no templo do consumo exige curvar-se às suas particularidades.
VANTAGENS E DESVANTAGENS:
Prós:
.
Infraestrutura de banheiros, ar-condicionado, etc.
. Ambiente mais seguro e horário estendido
. Praticidade de estacionamento amplo
. Organização de promoções
e propagandas
Contras:
.
Alto valor do condomínio
. Maior gasto com funcionários, para
turno extra
. Custos maiores com reforma e projeto de
loja
Contatos:
Abrasce: (11) 3506-8300
ACOMP Consultoria: (21) 2445-5444
Alshop: (11) 3179-0600
Danilo Ortega: (11) 4485-3828
Griletto: (19) 3935-8984
Idelos: (11) 3129-8284
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