Domingo e Segunda, 25 e 26 de Abril de 1999

Como escolher entre shopping vendido e locado

Estilos de administração devem ser levados em conta

Roberta Cecchetti

   O que é melhor para o lojista, ter um estabelecimento em shopping center vendido ou em um empreendimento locado? A resposta varia de acordo com os objetivos de cada empreeendedor. O consultor Antonio Cesar Carvalho de Oliveira, da Acomp Engenharia, lembra que nos shoppings vendidos o negócio pode até dar certo, desde que os lojistas que formarão o condomínio terceirizem a administração.

  O outro problema está relacionado à comercialização das lojas. "O construtor deveria buscar lojistas com experiência, carreira em shopping. Outro critério de seleção é planejar um determinado número de lojas por segmento. Caso contrário, poderá haver, por exemplo, dez lavanderias no mesmo lugar", alerta Antônio César.

  Mas, nem tudo é pedra no caminho quando o assunto é abrir uma loja em shopping vendido. A proprietária da Shop 261, no Rio Shopping Jacarepaguá, Leila Quilelli, diz não ter motivos para se arrepender da aquisição. Especializada em artigos importados, a loja está em funcionamento desde a inauguração do prédio.

  – Tanto os lojistas de shopping vendido como os de locação enfrentam problemas. A diferença está na forma de resolvê-los. Acredito que a tarefa seja mais fácil para lojistas proprietários, como eu. Somos donos das lojas e, por isso, temos mais facilidade em discutir os problemas com a administração do shopping. A decisão nunca é unilateral– diz ela.

Patrimônio  

Leila destaca, ainda, a vantagem do retorno do investimento feito para a abertura de uma loja em shopping vendido. "Caso o negócio não dê certo, o lojista continua tendo seu patrimônio. Pode vendê-lo ou alugá-lo. Em um shopping locado é diferente. Na hora da entrega das chaves, o lojista não pode ficar com qualquer melhoria feita nesse espaço", compara. Da mesma opinião é o proprietário da loja Olhar Colorido, também no Rio Shopping, Antônio Vito Cobucci. Sua satisfação com o negócio é tão grande, que Cobucci está abrindo outra unidade no mesmo local. Ele aponta a possibilidade de reduzir custos para o consumidor como uma das maiores vantagens de uma loja própria.– Existem lojistas de sucesso, ou não, em qualquer tipo de local. O que vai determinar a prosperidade é a experiência do profissional. Só vejo vantagens na compra de uma loja em shopping. Começando pela grande redução dos custos mensais, que passam a ser apenas com o condomínio. Isto tem como resultado a possibilidade de redução no preço final dos produtos – diz Cobucci.

Eleição para síndico  

   Para Antonio César Carvalho de Oliveira, o problema começa no momento de administrar. Normalmente, em shopping vendido, é feita a eleição para um síndico. "Inicialmente, o construtor ocupa esse cargo devido ao número de lojas que ainda o pertence. Neste período, os espaços ainda estão sendo comercializados".

  Antônio César acrescenta que o negócio do empreendedor é levantar o prédio e comercializar os espaços e não gerenciar. "Só daria certo se houvesse uma estrutura de marketing e de treinamento para os lojistas, por exemplo. E, em 99% das vezes, isso não existe".

  Quando o administrador deixa de ser síndico, um lojista assume a tarefa. "Essa pessoa também tem boa vontade, mas faltará know-how, experiência em gestão empresarial". Diante desse cenário, o público fica sem saber a que veio o shopping, que com certeza ficará à deriva.

  Diante da concorrência acirrada, é fundamental estabelecer um diferencial e, para isso, é preciso experiência. "Para dar certo, o primeiro passo é contratar uma empresa para prestar esses serviços, ou seja, ter uma boa estrutura, na maioria das vezes terceirizada".

  Quando o shopping é locado, há um interesse do construtor no sucesso do estabelecimento, afinal ele ganhará mais à medida em que o estabelecimento for evoluindo, com luvas mais altas e aluguéis. "O empreendedor se torna parceiro do lojista, estão todos no mesmo barco, empenhando-se para alcançar o objetivo comum: o sucesso".

Regimento interno  

   O mesmo não ocorre em shopping vendido, em que o interesse maior do construtor é vender todos os espaços. "Ao contrário do locado, em que os lojistas obedecem a um regimento interno mais rigoroso, no shopping vendido, os proprietários costumam arbitrar sobre as normas, o que acaba gerando confusão", explica Antônio César.

  O jogo, praticado em shopping vendido, é o de tentativa e erro – o que prejudica a imagem do estabelecimento. "Desta forma, o tempo vai passando e muitos vão desanimando e fechando as portas".

  A Acomp dispõe de um plano específico para shopping vendido. "É como se o estabelecimento terceirizasse o setor de marketing, incluindo pesquisas de mercado, o de treinamento para os lojistas e todos os projetos para a manutenção".

  Antônio César complementa que ficaria restrito para o síndico apenas a parte administrativa dos terceirizados – a empresa contratada e a equipe de segurança e limpeza. "Desta forma, o shopping vendido teria mais enfoque na parte comercial".

  A idéia é levar para o shopping vendido o mesmo know how do locado. "O grande equívoco é que a maioria terceiriza apenas a limpeza e a segurança. O lado comercial fica perdido", conclui Antônio César.

Serviço: ACOMP – Treinamento e Consultoria, www.acomp.com.br

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 VANTAGENS DO SHOPPING LOCADO

Administração profissional. O mix de lojas é organizado, assim como o marketing utilizado.

Centralização do controle facilita a fixação e o cumprimento de regras.

O empreendedor é co-responsável pelo sucesso das lojas. Quando maior a prosperidade dos lojistas e, por conseqüência do shopping, o valor do aluguel subirá, assim como das luvas, ou seja, há o interesse do empreendedor para que o shopping seja bem-administrado.

Algumas lojas têm mídia própria (além da oferecida pelo shopping), o que ajuda a atrair mais clientes.

Desvantagens

O patrimônio é o ponto comercial e não o imóvel.

A renovação do contrato pode inviabilizar o negócio.

Quanto maior o sucesso do shopping, menor será a chance de entrada do pequeno empresário devido aos altos custos.

O condomínio é, normalmente, mais caro.

A competição com as grande lojas prejudica os pequenos. As lojas maiores costumam poder praticar preços menores e ainda dispõem de média própria.

VANTAGENS DO SHOPPING VENDIDO

O custo total para o lojista normalmente é menor. Por ser proprietário, não terá despesas como luvas e renovação de contrato.

Os gastos com o condomínio costumam ser menores

A pequena empresa tem mais espaço porque paga a prestação do seu próprio imóvel, que costuma ser menor do que o valor mensal de um aluguel.

É mais conveniente para o setor de serviços. Esse tipo de segmento não depende de um grande fluxo de pessoas.

Desvantagens

Administração amadora. O shopping funciona como um condomínio, em que todos participam das decisões – feitas na base da "tentativa e erro".

Falta de experiência dos lojistas. Normalmente, investem e dinheiro do condomínio, por exemplo, em obras que não tem prioridade, ao invés de buscar soluções para atrair o público.

Não existem as chamadas lojas-âncoras, que costumam atrair o público.

Não há controle rigoroso de um determinado número de lojas por segmento.

Fonte: ACOMP – Treinamento e Consultoria

 


 

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